2009年04月08日

贈与税減税案 住宅購入なら500万円まで無税

自民党の贈与税減税案として住宅購入なら500万円まで無税が論議されているようです。

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/ann/20090408/20090408-00000001-ann-bus_all.html

住宅ローン減税にかげりが見え始め2007年ごろが新築マンションなどのピークかと思っていましたが、これだけ政府が住宅購入を支援するようであればもっと活気づくのではないかと思います。
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嫁さんいわく「2年前に買って損した・・」とのことw

親からの支援が500万円まで無税って嬉しいですよね。
posted by サラリーマン銀太郎 at 08:58| Comment(20) | TrackBack(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月15日

住宅ローンの仕組み

戸建やマンションを買う場合は必ず住宅金融公庫ローンを組むものだと勘違いしておりました。
2001年小泉首相の民間で出来ることは民間で!という方針をもとに現在ではほとんど民間金融機関で住宅ローンを組むようになってきているようです。

民間が参入したことにより沢山の種類のローンが誕生しこれまでの長期固定型の金融公庫に比べ自由に選べれる反面しっかり勉強していないと余分な金利を払うようになってきています。

変動金利型と一定期間金利を固定する固定金利選択型の2種類があり、これに金融機関のキャンペーンが加わると多岐にわたり複雑になっています。
狙い目は返済期間終了まで中くらいの金利で支払える商品を選ぶべきかと思います。
利用する人にとって種類が豊富ということはありがたい反面、自分に最適なプランを選ぶ知識が必要です。

自分に合った返済額を知らないと安心してローンを組めません。
収入の25%くらいだという風に一般的に言われているらしいですが、まったく根拠のない話で現在の家族構成や他のローンの状況に合わせ考える必要があります。

収入が大幅に下がってしまう、金利が4%以上になってしまう、どうしても売却しなければならなくなってしまうなどなどのリスクがともないますが、最悪のシナリオを最初から用意しておけばある程度不安は解消されるのではないかと思います。
実際いまの私の心境としては新築マンションに住める嬉しさよりローンのプレッシャーの方が大きく若干ブルーな気分です。

現在の超低金利はいまだけのものであり2,3年後には確実にアップが予想されており金融機関が進める1%以下のローンには落とし穴がありそうです。
35年の長期固定金利が2%後半、10年固定が2%前半、短期固定金利が1%以下という状況が今後アップするということを考えれば2%固定で35年固定を組むのが正しい選択と言えるのかもしれません。
短期固定の1%以下のローンを組み3年経過した時点でまた新しい金融機関で短期を繰り返すという方法を一瞬思いつきましたがこんなことは絶対ありえないそうです。
いまが政府の政策で金利が安いだけなので3年後に1%で組めるということはまったくないでしょう。

賃貸家賃はお金を捨ててるようなもの、マイホームは資産になる、頭金が100万円でも3000万のマンションが買えるなどというキャッチフレーズに完璧に騙された感じがしますが、冷静によく考えて見ましょう。

金利が将来あがっても収入も同時に上がるから心配いらない?いやいや・・金利は政府の政策でいきなりあがりますが、収入は会社の業績に応じてあがるものですから2,3年のタイムラグが必ずあります。

返済額は金利、返済期間、借り入れ金額の3要素で決ます。借り入れ金額を返すのは当たり前のことですが金利については出来るだけ少なくしたいと思うのが人情ではないでしょうか。

返済方法は元利金等返済元金均等返済いう支払い方法がありお得なのは元金均等返済ですが実際には扱ってくれる金融機関が少なかったり借りれる条件が少額で期間も短いということなのでお金持ちがちょっとだけ借りるというパターンに使われているようです。期間が短く、借りる金額が少なければ金利が少ないというのは当たり前の話ですよね。

住宅ローンの金利タイプは固定金利型と変動金利型、固定金利選択型の3つのパターンがありこのタイプ選びはとても重要です。
固定金利型
返済期間を通じ金利が変動しないタイプで、ある時期から金利が変わる段階金利タイプも固定金利型になります。
メリットは金利が変動しないため返済額がアップするということがありません。
変動金利型
一般的に2年に一度金利の見直しが実施され金利に変動があります。毎月払う返済額は5年間かえないというルールがあり月々の支払いはかわりませんが、払った金額のうち金利分と元本分の割合が変動するそうです。
今後は金利が上がることが確実なためこのタイプは怖いですね。

固定金利選択型
当初一定期間の金利が固定され1年から20年など様々な年数が用意されています。年数が長くなるほど高く金利が設定されております。
固定期間があけるとそのときの金利が適用され返済額も再計算されますが変動金利型のように上限を設けるというルールがないので金利があがっていたとしたら返済額もアップします。
固定期間が終了する以前に申し出し5千円から1万円支払って再度固定金利タイプを申し込むと延長することが出来ます。
しっかり計画を立てて管理すればお得ですがうっかり忘れて変動金利になってしまうと大きな損となります。

借金の法則「まずは利息から返済」ということを覚えておきましょう。
変動型にして金利が上昇した場合元金はまったく減らずに利息のみを支払うことになります。
ちなみに民間ローンの金利見直し時期は毎年4月1日と10月1日だそうです。
予想以上に金利があがり未払い利息が発生するような事態になってもこまりますので
私個人はリスクを背負って変動型にするつもりはありません。

新築マンションは買った瞬間に価値が2割下がる
販売会社の利益や販売コストが上乗せされた金額で購入しているわけですから本来のマンション自体の価格は購入額の8割が資産価値とみていいでしょう。
バブル時代に住んでいるマンションの値段があがっていったという話しを聞いたことがありますがいまはまずないでしょう。
ということは頭金を25%くらい入れておかないと残債と価値が逆行してしまいます。

転勤になったら他人に貸して家賃で補う?
たしかに家賃で毎月のローン返済額は補えるかもしれませんが、修繕積立金や固定資産税などは持ち出しになるほか、自分が住んでいなければ住宅減税が受けれなくなることも忘れてはいけません。


これからマンションを買おうと考えている方へアドバイス
マンションの間取りとか何階かとか住むとこの利便性などを考える前に自分で楽に払える金額をしっかり計算してからモデルルームに行きましょう。
営業さんは上手に勧めますしうちにはとても無理だと思っていた意識が営業さんに進められ月々の支払いに出が届きそうな計算書を見せられてその気になってしまってからはもう後戻りできません。
物件を決める→住宅ローンの検討 ×
住宅ローンの検討→買える金額の範囲の物件を決める ○




posted by サラリーマン銀太郎 at 22:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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