2006年12月17日

三井不動産の新築分譲マンション

三井不動産の新築分譲マンションを検討しています。三井不動産の良いところは建物がしっかりしており設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書をとっているという点、寒さや結露対策に断熱材をふんだんに使っているところがあります。

防音についても三井不動産の新築分譲マンションは拘っており厚さ200mmのコンクリートとLL-40のフローリングを採用しているみたいです。自分のマンションの上の階の音については慣れることが出来ますが自分が騒音を立てていると考えたら不安になりますが三井不動産なら安心です。

修繕積立金についても30年後までの長期修繕計画をしっかり組んであり、ほとんどの不動産会社は他社へ委託しますが、マンションメンテナンスも自社でおこなっているのは三井不動産だけではないでしょうか。

怪しい人を入れないという方針を通すのも三井不動産ならではの運営方針ではないでしょうか。マンションで一番気になることは近隣に怪しい人や問題を起こしそうな人がいるかどうかだと思いますが、そういったユーザーが一番気にするところを三井不動産はしっかり管理してくれています。資金にゆとりのない不動産会社は目先の販売代金にめがくらみ誰にでも売っていると聞いたことがありますが、そういうのは本当に怖い不動産屋だと感じます。

提携ローン先が三井不動産と同じ三井グループの中央三井信託銀行となっており給料振込みや公共料金引き落としなどの制限もなく特別1.?%の優遇を受けれる点です。不動産と銀行がセットになっている?というと言い過ぎかもしれませんがやはり三井グループの力はすごいと思いました。

新築分譲だけに限らず中古マンションも三井不動産は扱っており、もし仮に将来手放さなければならなくなったときにも中古マンションとして販売してくれるのではないかと思います。賃貸で他人に貸す場合も三井不動産のネームバリューが有利でいい金額で賃貸できるのではないかと思います。マンションは高い買い物なのでもしもの時は?という不安がつきまとってしまいますが、総合的に考えると少しでも不安が取り除けるのではないでしょうか。

犬などのペットが飼えるマンションというもの三井不動産ならではないでしょうか、厳しい規制がありますがルートというのはマンションに限らず戸建にもある程度存在しますし多少の規制はあってもマンションで小型犬を飼えるということは嬉しいことです。

以上の理由により三井不動産の新築分譲マンションパークホームズに決めました。
posted by サラリーマン銀太郎 at 13:29| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月15日

住宅ローンの仕組み

戸建やマンションを買う場合は必ず住宅金融公庫ローンを組むものだと勘違いしておりました。
2001年小泉首相の民間で出来ることは民間で!という方針をもとに現在ではほとんど民間金融機関で住宅ローンを組むようになってきているようです。

民間が参入したことにより沢山の種類のローンが誕生しこれまでの長期固定型の金融公庫に比べ自由に選べれる反面しっかり勉強していないと余分な金利を払うようになってきています。

変動金利型と一定期間金利を固定する固定金利選択型の2種類があり、これに金融機関のキャンペーンが加わると多岐にわたり複雑になっています。
狙い目は返済期間終了まで中くらいの金利で支払える商品を選ぶべきかと思います。
利用する人にとって種類が豊富ということはありがたい反面、自分に最適なプランを選ぶ知識が必要です。

自分に合った返済額を知らないと安心してローンを組めません。
収入の25%くらいだという風に一般的に言われているらしいですが、まったく根拠のない話で現在の家族構成や他のローンの状況に合わせ考える必要があります。

収入が大幅に下がってしまう、金利が4%以上になってしまう、どうしても売却しなければならなくなってしまうなどなどのリスクがともないますが、最悪のシナリオを最初から用意しておけばある程度不安は解消されるのではないかと思います。
実際いまの私の心境としては新築マンションに住める嬉しさよりローンのプレッシャーの方が大きく若干ブルーな気分です。

現在の超低金利はいまだけのものであり2,3年後には確実にアップが予想されており金融機関が進める1%以下のローンには落とし穴がありそうです。
35年の長期固定金利が2%後半、10年固定が2%前半、短期固定金利が1%以下という状況が今後アップするということを考えれば2%固定で35年固定を組むのが正しい選択と言えるのかもしれません。
短期固定の1%以下のローンを組み3年経過した時点でまた新しい金融機関で短期を繰り返すという方法を一瞬思いつきましたがこんなことは絶対ありえないそうです。
いまが政府の政策で金利が安いだけなので3年後に1%で組めるということはまったくないでしょう。

賃貸家賃はお金を捨ててるようなもの、マイホームは資産になる、頭金が100万円でも3000万のマンションが買えるなどというキャッチフレーズに完璧に騙された感じがしますが、冷静によく考えて見ましょう。

金利が将来あがっても収入も同時に上がるから心配いらない?いやいや・・金利は政府の政策でいきなりあがりますが、収入は会社の業績に応じてあがるものですから2,3年のタイムラグが必ずあります。

返済額は金利、返済期間、借り入れ金額の3要素で決ます。借り入れ金額を返すのは当たり前のことですが金利については出来るだけ少なくしたいと思うのが人情ではないでしょうか。

返済方法は元利金等返済元金均等返済いう支払い方法がありお得なのは元金均等返済ですが実際には扱ってくれる金融機関が少なかったり借りれる条件が少額で期間も短いということなのでお金持ちがちょっとだけ借りるというパターンに使われているようです。期間が短く、借りる金額が少なければ金利が少ないというのは当たり前の話ですよね。

住宅ローンの金利タイプは固定金利型と変動金利型、固定金利選択型の3つのパターンがありこのタイプ選びはとても重要です。
固定金利型
返済期間を通じ金利が変動しないタイプで、ある時期から金利が変わる段階金利タイプも固定金利型になります。
メリットは金利が変動しないため返済額がアップするということがありません。
変動金利型
一般的に2年に一度金利の見直しが実施され金利に変動があります。毎月払う返済額は5年間かえないというルールがあり月々の支払いはかわりませんが、払った金額のうち金利分と元本分の割合が変動するそうです。
今後は金利が上がることが確実なためこのタイプは怖いですね。

固定金利選択型
当初一定期間の金利が固定され1年から20年など様々な年数が用意されています。年数が長くなるほど高く金利が設定されております。
固定期間があけるとそのときの金利が適用され返済額も再計算されますが変動金利型のように上限を設けるというルールがないので金利があがっていたとしたら返済額もアップします。
固定期間が終了する以前に申し出し5千円から1万円支払って再度固定金利タイプを申し込むと延長することが出来ます。
しっかり計画を立てて管理すればお得ですがうっかり忘れて変動金利になってしまうと大きな損となります。

借金の法則「まずは利息から返済」ということを覚えておきましょう。
変動型にして金利が上昇した場合元金はまったく減らずに利息のみを支払うことになります。
ちなみに民間ローンの金利見直し時期は毎年4月1日と10月1日だそうです。
予想以上に金利があがり未払い利息が発生するような事態になってもこまりますので
私個人はリスクを背負って変動型にするつもりはありません。

新築マンションは買った瞬間に価値が2割下がる
販売会社の利益や販売コストが上乗せされた金額で購入しているわけですから本来のマンション自体の価格は購入額の8割が資産価値とみていいでしょう。
バブル時代に住んでいるマンションの値段があがっていったという話しを聞いたことがありますがいまはまずないでしょう。
ということは頭金を25%くらい入れておかないと残債と価値が逆行してしまいます。

転勤になったら他人に貸して家賃で補う?
たしかに家賃で毎月のローン返済額は補えるかもしれませんが、修繕積立金や固定資産税などは持ち出しになるほか、自分が住んでいなければ住宅減税が受けれなくなることも忘れてはいけません。


これからマンションを買おうと考えている方へアドバイス
マンションの間取りとか何階かとか住むとこの利便性などを考える前に自分で楽に払える金額をしっかり計算してからモデルルームに行きましょう。
営業さんは上手に勧めますしうちにはとても無理だと思っていた意識が営業さんに進められ月々の支払いに出が届きそうな計算書を見せられてその気になってしまってからはもう後戻りできません。
物件を決める→住宅ローンの検討 ×
住宅ローンの検討→買える金額の範囲の物件を決める ○




posted by サラリーマン銀太郎 at 22:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月12日

収納ならクローゼットよりチェストが欲しい

マンションなので一軒家のように収納は思ったほど期待できませんでした。

ウォークスルークローゼットは、歩くスペースがもったいない・・と思えてしまいます。

和室が一部屋あれば押入れが出来るので、私の理想に近かったのですが、我家は部屋の使い勝手を考えて3LDKの洋室ばかりになってしまったもので諦めました。


でも、寝室にあるクローゼットは広くかなりの収納力です。
これなら洋服タンスはいらないし家具に囲まれながら眠ることはありませんね。

マンションをいろいろ見てあったら便利なのに・・と思う収納はチェスト
やっぱり、引き出しタンスは必要です。せっかくならクローゼットのどれかをチェストにしてほしい・・・とあれこれ欲が出てきます。

posted by サラリーマン銀太郎 at 00:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 収納について | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2006年12月11日

間取りについて

夫婦と子供二人の4人家族なのでマンションを購入するなら当然4LDKが必要と考えていました。
子供が大きいと自分専用の部屋を持ちたがるので似たような家族構成のお宅は皆4LDKを選んでいるものだと決め付けていました。

4LDKのメリット
部屋数が多いので家族が多い家庭なら使い勝手がよい。
家族のプライバシーが守れる。
急な来客にも対応できる。

4LDKのデメリット
子供が部屋に閉じこもって出てこなくなり団欒がなくなる。
子供が成長して家を出て行ったあと不要な部屋が出来る。
リビングが狭くなる。
エアコンの数も増えるので電気代もかさむ。


分譲マンションなので賃貸マンションと違って自分でリフォームすることが出来るのでリビングを分割して部屋を割り増しできるというけど費用もかさむので分譲前にしっかり決めないといけませんねw

posted by サラリーマン銀太郎 at 23:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 4LDKと3LDKどっちがどうなの? | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マンションに和室は必要か

嫁さんと畳みの部屋を作るかどうかで揉めています。
揉めてるっていうか意見がかみ合わないだけですけど(汗

僕の意見
犬を飼うつもりなので犬が畳みでおしっことかすると困る。
6畳くらいの広さがあれば賛成だけど4畳半では使い勝手が悪そう。

嫁さんの意見
ベットが嫌いで畳みじゃないと寝た気持ちがしない。
実家の両親が泊まりにきたときに寝てもらう部屋がないと困る。

ってな感じです。


営業さんの意見
中古マンションを買っていく高齢者は和室にこだわりがなく、逆にバリアフリーで段差がない方を選択している。

うーん・・決まらない(涙

posted by サラリーマン銀太郎 at 23:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 和室は必要か? | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

新築と中古はどちらが得か

最初は1000万くらいの中古マンションを買うつもりでいたんです。
収入もそんなにないし年齢も40過ぎてるのでいまさら高いマンションを買わなくても安いので我慢できると思っていました。

でもですねぇ
中古はやっぱ中古なんですねぇ(汗
何件か見て回りましたがビビッとくるのが無くどうせ買うつもりはないけど冷やかし程度に新築分譲を見てみようとモデルルームを見に行ったのが運の付きでした。

見た瞬間の広さと新しさにおもわず「おぉ、これだ!」と思いました。
新築分譲モデルルームなので家具とかもおしゃれなものがあったせいかもしれませんが、住むならここだなと夫婦二人してうなずいたような感じです。

担当してくれた営業さんの意見として
新築は頭金が0円でもいけるけど、中古は売主が個人になるので数百万程度の自己資金が必要。
銀行も中古マンションなら全額ローンは組んでくれない。

この二つの意見で決めたようなものかもしれません。

熟年夫婦が全額キャッシュで買うなら中古でもいいかもしれませんが
まったくといっていいほど自己資金のない人にとってはやはり新築分譲マンションがお勧めです。

posted by サラリーマン銀太郎 at 23:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 新築と中古はどっちがお勧めか | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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